지난해부터 이어지는 주택시장 과열 현상으로 ‘내 집 마련’을 준비 중인 시민들의 고민이 깊어지고 있다. 주택가격 급등에 따른 안정화 대책으로 지난해 12월에는 국토부가 울산 남구와 중구를 조정대상지역으로 지정하기도 했다. 

이에 울산시는 지난 2015년부터 2020년까지 울산의 주택동향을 분야 별로 분석해 제공함으로써, 주택 구입시기와 지역 등을 고민하는 시민들에게 도움이 되고자 한다고 밝혔다. 

지난 5년간의 주택동향을 종합 분석한 결과, 지난 2019년 기준 울산의 주택 보급률은 ‘특·광역시 중 최고’, 주택 소유율은 ‘전국 최고’ 수준으로 나타났다. 

주택 공급이 꾸준히 이어지면서, 자가 주택 소유 비중도 계속 늘어났다. 

주택의 유형은 ‘아파트’가 73%를 차지하며, 시민들이 가장 선호하는 대표적인 주택 유형으로 자리했음을 보여주었다.  

울산의 주택가격은 2015년 이후 꾸준한 감소세를 나타내다가 2020년 상승세로 전환되었고, 12억 원 이상 고가주택도 2015년보다 2배 이상 늘어난 것이 특징이다. 

■ 주택보급률 : 특․광역시 중 1위 / 주택 소유율 : 전국 최고 수준
지난 2019년 기준 울산의 주택보급률(주택수/가구수)은 111.5%였다. 

이는 2015년 106.9%보다 4.6% 증가한 수치이며, 전국 평균인 104.8%보다 6.7% 높은 수치다.  
주택수로 보면, 2015년 35만 7674호에서 2019년 39만 1596호로 9.5% 증가했다. 신규 주택이 계속 공급되면서 가구 수보다 주택 수가 많이 늘어난 상황이다. 

그 결과  지난 2019년 기준 시민들의 주택 소유율(자가보유율)도 64%로 높게 나타냈다. 이는 전국 평균인 56.3%보다 7.7% 높은 수치로, 17개 시·도 중  가장 높다. 
주택 소유율은 2015년 62.5%에서 2019년 64.0%로 매년 소폭 증가하는 추세이다.

구·군별로는 북구가 68.7%로 가장 높았으며, 울주군 65.8%, 동구 65.4%, 남구 61.8%, 중구 60.6% 순이었다. 

■ 울산 주택, 울산시민 소유 비율 : 17개 시․도 중 1위
지난 2019년 기준으로 울산 거주자의 지역주택 소유 비중은 92.4%였다.
이는 전국 17개 시․도 중 가장 높은 비율이다. 2019년까지는 외지인의 투자목적 주택 소유가 상대적으로 적었음을 보여준다. 

동일지역 거주자의 주택소유 비율은, 울산의 뒤를 이어 부산 90.3%, 전북89.9% 순이었다. 

■ 울산 주택 특성  
① 최근 주택가격 동향 : 2020년 들어‘상승세’전환
울산의 주택가격지수(주택 매매 및 전세가격을 조사하고 일정시점(17년 11월)을 기준으로 라스파이레스 산식을 적용 후 지역별, 주택유형별, 주택재고 구성비를 가중치 값으로 부여해 산출하는 지표)는 2015년 이후 2019년까지 하락하다가, 2020년이 되면서 상승세로 전환되었다.

아파트와 단독주택, 다세대주택의 매매가격지수 모두 1년 새 상승 전환되었고, 특히 주택유형 중 가장 큰 비중을 차지하는 아파트의 매매가격지수 상승률이 높았다.

특히 남구의 매매가격지수가 1년 새 91.1에서 107.6으로, 중구는 87.7에서 97.5로 크게 상승했다. 

지난 2015년에서 2020년까지 6년 추이로 보면, 아파트와 다세대주택의 주택가격지수는 소폭 하락한 반면 단독주택은 97.9에서 103.9로 홀로 상승했다. 

울산 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율을 보면, 지난해 말 기준  72.6%로 1년 전보다 4.1% 상승했다. 이는 해당연도의 주택공급이 적어 매물 품귀현상이 나타난 것으로 풀이된다.

주택가격이 급상승하면 해당지역의 인구가 인근 지역으로 유출되고 도시경쟁력이 약화되는 부작용이 발생할 우려가 있는 만큼, 정부나 시 차원의 적절한 관리대책 마련이 필요하다.

② 주택 소유 : 5․60대 중장년층 대부분 소유, 12억 원 초과 고가주택 2배 늘어
지난 2019년 말 울산의 주택소유주 연령대를 살펴본 결과, 50대가 30.4%로 가장 많았고 30세 미만은 1.2%에 불과했다. 39세 이하도 14.7%에 그쳐, 청년층의 내 집 장만이 쉽지 않음이 잘 드러났다. 

가구주 성별은 남성 80.2%(22만 4천명) 여성 19.8%(5만 5천명)로 남성이 압도적으로 높게 나타났다. 

가격 별 소유주택 분포현황은 ‘0.6~1.5억 원 주택’이 36.4%로 가장 높았고, ‘1.5~3억 원 주택’이 36.1%로 뒤를 이었다.   특히, 12억 원을 초과하는 고가주택 소유 가구도 0.4%를 차지했는데 2015년 0.2%에 비해 두 배가량 늘어났다.

③ 주택 유형 : 아파트 선호현상 뚜렷
지난 2019년 기준 울산의 주택 유형은 아파트 73.1%, 단독주택 16.9%, 다세대주택 6.3%, 연립주택 2.0% 순으로, 아파트 선호현상이 뚜렷했다. 

울산의 아파트 비율은 전국평균 62.3%을 크게 상회하며, 세종(85.2%)과 광주(79.7%), 대전(73.5%)에 이어 전국에서 네 번째로 높은 수치이다.

연립주택과 다세대주택의 비율은 최근 몇 년간 큰 변동이 없었으나, 단독주택은 2015년 18.5%에서 2019년 16.9%로 1.6% 하락했고, 같은 기간 아파트는 70.7%에서 73.1%로 2.4% 상승했다.

④ 주택 점유 형태 : ‘자가’/ ‘월세’/ ‘전세’순으로 높음
울산의 주택 점유 형태는 ‘자가’가 64.1%로 가장 많았고, 뒤를 이어 ‘월세’ 23.1%, ‘전세’ 8.8%, ‘기타’ 4.0% 순이었다. 

울산의 자가 비율은 꾸준히 상승하는데 반해 전세 비율은 2014년 16.7%에서 2015년 9.1%로 급격히 낮아졌고 이후로도 매년 점차 줄고 있다.

⑤ 빈집 증가 : 늘어나는‘빈집’대책마련 절실
주택공급이 늘면서, 울산의 ‘빈집’도 함께 늘고 있다. 
지난 2019년 기준 울산의 빈집 수는 약 3만3천호(8.5%)로, 1년 전 2만9,000호(7.7%)보다 약 4,000호가 증가했다. 

구·군별로 살펴보면 울주군의 빈집 비율이 11.3%로 가장 높았으며, 뒤를 이어 북구(9.2%), 남구(7.8%), 동구(7.2%), 중구(6.3%) 순이었다.

울산은 지난 2015년 이후 빈집이 계속 늘어나는데, 이 같은 빈집 증가 현상은 서울, 세종 등 일부 시도를 제외한 전국적인 현상이다. 이에 울산시는 해당 통계와 타 지자체간 협업을 통해 대책 마련에 집중할 계획이다.

■ 주택가격 안정 위한 울산시 대응
최근 5년의 울산 주택동향을 분석한 결과, 울산은 주택보급률과 자가 보유율이 전국 최고 수준임에도 지난해부터 부동산 시장이 과열 양상을 보이고 있다. 

적절한 수요와 공급, 금융지원, 일자리 등이 뒷받침되는 상황에서의 부동산 가격 상승은 도시 경쟁력에 도움이 될 수 있지만, 단기적인 이슈나 투기 심리에 따른 급격한 가격상승은 도시의 성장과 발전을 저해하는 요인일 수 있다. 

이에 울산시는 지난해 11월 25일 ‘부동산 가격 안정화 대책’을 발표하고 분양경쟁이 과열된 중·남구 지역 분양아파트 청약조건을 1년 이상 울산거주자로 제한, 부동산 실거래가 신고제도 운영 등도 강화하고 있다.

집값담합이나 불법청약 행위 등에 대한 단속도 철저히 시행 중이다. 

향후 울산시는 해당 통계를 면밀히 분석해 지역 내 주택공급 시기를 조율하는 등 보다 실효성 있는 주택가격 안정화 대책 마련에 집중할 계획이다.